新版《土地管理法》農(nóng)村集體土地可直接入市開發(fā)
近期,一個超級重磅的樓市調(diào)控措施公布了:
全國人大常委會表決通過了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定。
利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,可以增加租賃住房供應(yīng),緩解住房供需矛盾,有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系,建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制;有助于拓展集體土地用途,拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道;有助于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐,促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用,加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。按照中央有關(guān)精神,結(jié)合當(dāng)前管理工作實(shí)際,制定本試點(diǎn)方案。
此舉的重要看點(diǎn):
農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié),直接進(jìn)入了市場。同時,土地成本將大幅降低,對平抑未來的租金價格、房價將產(chǎn)生重大影響。
依據(jù)傳統(tǒng)的審批流程,農(nóng)村土地歸集體所有,城市建設(shè)用地歸國家所有。農(nóng)村集體土地要變成城鎮(zhèn)建設(shè)用地,需要通過地方政府征地,轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)。直接在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房子,是小產(chǎn)權(quán)房,一般來說不允許上市交易,也沒有房產(chǎn)證。
“辦法”中的重要看點(diǎn)
①項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃,以存量土地為主,不得占用耕地。
②尊重農(nóng)民集體意愿,合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式,維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益,確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作。
③試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批(包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營管理等規(guī)范性程序,建立快速審批通道。
④集體租賃住房出租,應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制,防止租金異常波動,維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。
⑤承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證,享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市,要進(jìn)一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機(jī)制。也就是說,政府對于開發(fā)這類住房給予了大量優(yōu)惠政策,包括快速審批通道,租住人員可以享受“基本公共服務(wù)”等等。
新版《土地管理法》在監(jiān)督地方政府依法管地用地、堅(jiān)持市場經(jīng)濟(jì)改革方向,發(fā)揮市場配置資源的決定性作用,注重與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等改革協(xié)同,加強(qiáng)部門協(xié)作,形成改革合力。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營,拓展了今后我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)的路子,并兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益,理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系,平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監(jiān)管機(jī)制,土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。
對于我們開發(fā)企業(yè)來講,既是一種機(jī)遇,也是一種挑戰(zhàn),這就相當(dāng)于開發(fā)建設(shè)的周期大大縮短,先期投入資金也得到了很大的降低;但是在未來的開發(fā)建設(shè)道路中,所面臨的一系列相關(guān)問題也將適時而出。企業(yè)只有通過對自身的不斷盤活,才能走出適合自己發(fā)展的企業(yè)之路,打造一份企業(yè)的春天。
發(fā)布時間:2019-10-9